Köpa hus eller lägenhet i Frankrike

EU-rätten förbjuder hinder för kapitalrörelser mellan medlemsländerna, och vi har inte hittat någon fransk regel som begränsar ett bostadsköp för en EU-medborgare. Ett hus där ägandet är uppdelat i lotter mellan flera ägare är en copropriété, och en lägenhet köper du som en lott i den.

Källor:

1. Fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, art. 63.1
2. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 1 I, i lydelse enligt ordonnance n° 2019-1101, art. 2

Notariens arvode för själva köpet följer en taxa i lag: 3,87 procent upp till 6 500 €, 1,596 procent på delen mellan 6 500 € och 17 000 €, 1,064 procent på delen mellan 17 000 € och 60 000 €, 0,799 procent på delen över 60 000 €. Staten tar dessutom ut en avgift (CSI) när köpet skrivs in, 0,1 procent av priset men minst 15 €. Köpare och säljare kan anlita samma notarie eller var sin. Har de var sin delar notarierna på arvodet.

Källor:

1. Code de commerce, art. A444-91, tillämpas på tjänster från 1 januari 2021 (Arrêté du 28 février 2020, art. 129, i lydelse enligt Arrêté du 28 avril 2020)
2. Code général des impôts, art. 881 K
3. Code général des impôts, art. 881 M b
4. Code de commerce, art. R444-63 (décret n° 2016-230)

Taxan anger notariens arvoden utan moms, och på arvodena kommer moms på 20 procent. För åtgärderna runt köpet tar notarien fasta arvoden enligt samma taxa, till exempel 37,73 € per ärende för att kontrollera köparen i belastningsregistret, 11,32 € för handlingarna ur fastighetskartan (cadastre) och 15,09 € för varje handling i säljarens besiktningsprotokoll (dossier de diagnostic technique). Notarien får ge rabatt på arvodet för köpehandlingen, högst 20 procent av den del av arvodet som räknas på priset över 100 000 €. Pengar som notarien betalar till andra för din räkning (débours) har notarien rätt att få tillbaka av dig.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 278, med art. 256 I och 256 A; upphävs från 2027-01-01 genom Ordonnance 2025-1247 art. 9
2. Code des impositions sur les biens et services, art. L213-151, med art. L213-2, L211-4 och L211-23; gäller från 2027-01-01 enligt Ordonnance 2026-671 art. 19 I
3. Code de commerce, art. A444-170 1°, tillämpas på tjänster från 1 januari 2021 (Arrêté du 28 février 2020, art. 129, i lydelse enligt Arrêté du 28 avril 2020)
4. Code de commerce, art. A444-171, tillämpas på tjänster från 1 januari 2021 (Arrêté du 28 février 2020, art. 129, i lydelse enligt Arrêté du 28 avril 2020)
5. Code de commerce, art. A444-172-1, tillämpas på tjänster från 1 januari 2021 (Arrêté du 28 février 2020, art. 129, i lydelse enligt Arrêté du 28 avril 2020)
6. Code de commerce, art. A444-174 2°, tillämpas på tjänster från 1 januari 2021 (Arrêté du 28 février 2020, art. 129, i lydelse enligt Arrêté du 28 avril 2020)
7. Code de commerce, art. R444-13 III

Överlåtelseskatten till departementet är 3,8 procent om departementet inte beslutar något annat. Departementet får sätta satsen mellan 1,2 procent och 4,5 procent. Under en tillfällig period får det höja satsen till högst 5 procent. Den högre satsen gäller inte den som köper sin första bostad för att bo i den permanent. När perioden är slut går departementet tillbaka till den sats det hade innan höjningen. Datumen står i källan.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 1594 D
2. Loi n° 2025-127, art. 116 II A
3. Loi n° 2025-127, art. 116 II och IV

Enligt skattemyndighetens tabell tar alla departement ut 5 procent, utom Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe och Mayotte, som tar ut 4,5 procent, och Indre, som tar ut 3,8 procent.

Källor:

1. DGFiP, Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière: taux applicables au 1er juin 2026
2. Loi n° 2025-127, art. 116 II A
3. Code général des impôts, art. 1594 D

Till departementets skatt kommer en tilläggsskatt till kommunen på 1,2 procent. Den tas ut i kommuner med fler än femtusen invånare och i mindre kommuner som är klassade som turistorter. Staten tar dessutom en avgift på 2,37 procent av departementets skatt. Tillsammans blir det högst 6,32 procent av priset så länge det tillfälliga taket gäller.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 1584 1°
2. Code général des impôts, art. 1647 V a
3. Impots.gouv.fr, J'achète un bien immobilier: qu'aurai-je à payer comme frais au notaire? (modifié le 17/07/2026)

Skatten räknas på priset i köpehandlingen, plus sådant som köparen tar över eller betalar till säljaren utöver priset. De avgifter som tas ut på köpehandlingen betalas av den nya ägaren, om inte köpehandlingen säger något annat, och kostnaderna för köpehandlingen och annat som hör till köpet är köparens. Det är satsen som gäller när köpehandlingen skrivs under som räknas, inte satsen när föravtalet skrevs. Det gäller också ett vanligt compromis de vente med villkor. Bara om ett föravtal med ett villkor som ska uppfyllas först själv registreras och offentliggörs (formalité fusionnée) räknas i stället dagen då villkoret uppfylls.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 683 I
2. Code général des impôts, art. 1712
3. Code civil, art. 1593
4. BOI-ENR-DMTOI-10-20

Säljer en byggherre eller ett annat företag en ny byggnad ska det betalas moms (TVAiTVA, taxe sur la valeur ajoutée: Fransk moms. Den gäller när du köper en nybyggd bostad från en byggherre.) i stället för den vanliga överlåtelseskatten. En byggnad räknas som ny i fem år efter att den blev färdig. Momsen är 20 procent, och det är i princip säljaren som ska betala den. Ligger bostaden på Korsika är momsen 10 procent.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 257 I; upphävs från 2027-01-01 genom Ordonnance 2025-1247 art. 9
2. Code des impositions sur les biens et services, art. L231-8 (jämte art. L211-4, L231-9, L231-15 och L231-17); gäller från 2027-01-01 enligt Ordonnance 2026-671 art. 19 I
3. Code général des impôts, art. 278; upphävs från 2027-01-01 genom Ordonnance 2025-1247 art. 9
4. Code des impositions sur les biens et services, art. L213-151 (jämte art. L213-2); gäller från 2027-01-01 enligt Ordonnance 2026-671 art. 19 I
5. Code général des impôts, art. 297, I, 1, 5° a (jämte art. 257 I); upphävs från 2027-01-01 genom Ordonnance 2025-1247 art. 9
6. Code des impositions sur les biens et services, art. L231-35 (jämte art. L213-151); gäller från 2027-01-01 enligt Ordonnance 2026-671 art. 19 I
7. Code général des impôts, art. 283, 1 (jämte art. 256, I och art. 257, I, 2, 2°); upphävs från 2027-01-01 genom Ordonnance 2025-1247 art. 9
8. Code des impositions sur les biens et services, art. L215-2 (jämte art. L211-4, L231-8 och L231-17); gäller från 2027-01-01 enligt Ordonnance 2026-671 art. 19 I

När köpet är belagt med moms är överlåtelseskatten till departementet bara 0,7 procent. Kommunens tilläggsskatt tas då inte ut, och statens avgift är 2,14 procent av departementets skatt. Tillsammans blir det 0,71 procent av priset.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 1594 F quinquies A
2. Code général des impôts, art. 1647 V b
3. Code général des impôts, art. 1584
4. Impots.gouv.fr, J'achète un bien immobilier: qu'aurai-je à payer comme frais au notaire? (modifié le 17/07/2026)

En köpehandling som ska skrivas in i fastighetsregistret måste upprättas som en officiell handling, och därför skriver en notarie köpehandlingen. Säljare och köpare skriver under den hos notarien, som sedan skickar en kopia till fastighetsregistret. Mellan köpare och säljare är köpet klart när de är överens om bostaden och priset. Ett ensidigt löfte att sälja (promesse unilatérale de vente) är ogiltigt om det inte görs hos notarie eller registreras inom tio dagar efter att köparen har antagit det. Den som köper en bostad privat kan ångra sig inom tio dagar från dagen efter att det rekommenderade brevet med avtalet först lämnades fram. Finns ett föravtal gäller ångerrätten föravtalet. Finns inget får köparen utkastet till köpehandling och tio dagars betänketid, och köpet får inte skrivas under förrän tiden har gått ut. Ingen får ta emot betalning från köparen innan ångerfristen är slut. Undantaget är när köpet går genom en mäklare med uppdrag och pengarna betalas till någon som har en garanti för att betala tillbaka dem.

Källor:

1. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 4 al. 1
2. Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 32 al. 1 (jämte art. 28, 1°, a)
3. Code civil, art. 1589-2
4. Code de la construction et de l'habitation, art. L271-1
5. Code de la construction et de l'habitation, art. L271-2
6. Code civil, art. 1583

Ett föravtal där båda parter binder sig (compromis de vente) innehåller ofta en handpenning (dépôt de garantie) på 10 procent av priset. Det är praxis, inte lag. Gäller ett ensidigt löfte att sälja längre än 18 månader måste köparen betala en ersättning till säljaren på minst 5 procent av priset.

Källor:

1. Service-public.gouv.fr, Promesse de vente (vérifié le 10 avril 2026): praxis, inte lag
2. Code de la construction et de l'habitation, art. L290-2
3. Code de la construction et de l'habitation, art. L290-1

I Bas-Rhin, Haut-Rhin och Moselle finns inget vanligt fastighetsregister. Där skrivs köpet in i ett eget register (livre foncier) som justitieministeriet sköter.

Källa: BOI-ENR-DMTOI-10-20, § 140

Varje år betalar du fastighetsskatt (taxe foncière) på bostaden. Kommunen och kommunförbundet beslutar om satserna varje år. Skatten räknas för hela året utifrån hur det ser ut den första januari.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 1380
2. Code général des impôts, art. 1636 B sexies I
3. Code général des impôts, art. 1415

Är bostaden möblerad och inte någons permanentbostad betalar du också en skatt på fritidsbostäder (taxe d’habitation sur les résidences secondaires). I de kommuner som lagen pekar ut får kommunen höja sin del av den skatten med mellan 5 procent och 60 procent.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 1407 I
2. Code général des impôts, art. 1407 ter I
3. Code général des impôts, art. 1415

Är värdet av dina fastigheter högre än 1 300 000 € betalar du en förmögenhetsskatt på fastigheter (IFIiIFI, impôt sur la fortune immobilière: Fransk förmögenhetsskatt på fastigheter. Den gäller bara stora fastighetsinnehav.). Bor du inte i Frankrike räknas bara fastigheter i Frankrike, och andelar i bolag till den del de består av fastigheter i Frankrike.

Källa: Code général des impôts, art. 964

Den som äger en bostad i Frankrike och betalar fastighetsskatt där har ett franskt skattenummer med tretton siffror. Det står på skattebeskeden, och med det kan du öppna ett konto på skattemyndighetens webbplats. Skattekontoret för utlandsboende sköter inte de lokala skatterna eller skatterna på fastigheter.

Källor:

1. Impots.gouv.fr, I am a non-resident and I have an identifier (modifié le 10/03/2026)
2. Impots.gouv.fr, Online personal accounts for non-residents (modifié le 20/10/2025)

Inom en månad efter att köpehandlingen är underskriven skickar notarien den till fastighetsregistret, utan att du behöver göra något. Mellan den första januari och den trettionde juni året efter köpet ska du själv deklarera hur bostaden används, i ditt konto på skattemyndighetens webbplats. Bor du utomlands sköts de lokala skatterna av skattekontoret där bostaden ligger (Service des impôts des particuliers).

Källor:

1. Impots.gouv.fr, J'achète dans l'ancien: que dois-je déclarer? (modifié le 17/07/2026)
2. Impots.gouv.fr, À qui m'adresser si je suis non-résident? (modifié le 10/03/2026)

Bor du inte i Frankrike betalar du 19 procent i skatt på vinsten när du säljer bostaden. Är du försäkrad i Sverige betalar du inte de franska sociala avgifterna CSGiCSG, contribution sociale généralisée: Fransk social avgift på inkomster. Den som är försäkrad i ett annat EU-land slipper den på vinst vid försäljning. och CRDSiCRDS, contribution pour le remboursement de la dette sociale: Fransk avgift för att betala av socialförsäkringens skulder. Den tas ut tillsammans med CSG. på vinsten, men väl en solidaritetsavgift på 7,5 procent. Bor du i ett EU-land behöver du inget skatteombud i Frankrike när du säljer.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 244 bis A
2. Code général des impôts, art. 235 ter
3. Code de la sécurité sociale, art. L136-6 I ter
4. Impots.gouv.fr, Non-resident: am I liable for social security contributions? (modifié le 19/07/2023)

Ju längre du har ägt bostaden, desto mindre av vinsten beskattas. För skatten på vinsten minskar den skattepliktiga vinsten med 6 procent för varje år efter det femte och med 4 procent för det tjugoandra året. Efter 22 år betalar du ingen skatt på vinsten. För solidaritetsavgiften är avdraget 1,65 procent för varje år efter det femte, 1,6 procent för det tjugoandra året och 9 procent för varje år därefter. Efter 30 år betalar du ingen solidaritetsavgift.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 150 VC I
2. Code de la sécurité sociale, art. L136-7 VI 2, i lydelse enligt Loi n° 2026-103, art. 24, som gäller solidaritetsavgiften genom Code général des impôts, art. 235 ter

Är den skattepliktiga vinsten, efter avdraget för ägartiden, större än 50 000 € betalar du också en tilläggsskatt. Den är mellan 2 procent och 6 procent av hela den skattepliktiga vinsten och stiger med vinstens storlek, med en utjämning strax över varje gräns. Den gäller inte försäljning av tomtmark. Det är du som säljare som ska betala den, när bostaden säljs.

Källor:

1. Code général des impôts, art. 1609 nonies G III
2. Code général des impôts, art. 1609 nonies G

Fransk lag skyddar en del av arvet för barnen. Gåvor och testamenten får inte omfatta mer än hälften av kvarlåtenskapen om du har ett barn, en tredjedel om du har två och en fjärdedel om du har tre eller fler. Inom EU gäller lagen i det land där den avlidne hade sin hemvist för hela arvet. Du kan i stället välja lagen i ett land där du är medborgare, antingen uttryckligen i ett testamente eller genom det som testamentet i övrigt säger. Gäller ett annat lands lag som inte ger barnen någon skyddad del, kan varje barn ändå få ut sin franska laglott ur det som finns i Frankrike, om den avlidne eller något av barnen är EU-medborgare eller bor i EU.

Källor:

1. Code civil, art. 912 och art. 913 al. 1
2. Code civil, art. 913 al. 3
3. Förordning (EU) nr 650/2012, art. 21.1, 22.1-22.2 och 83.1

Lantbrukets markbolag (SAFERiSAFER, société d'aménagement foncier et d'établissement rural: Franskt markbolag för lantbruket. Det kan ha förköpsrätt när lantbruksmark och gårdshus säljs.) har förköpsrätt när lantbruksfastigheter och obebyggd jordbruksmark säljs. Rätten gäller också bostadshus som hör till ett lantbruk, och i vissa områden byggnader som har använts i jordbruk någon gång under de tio senaste åren före försäljningen.

Källa: Code rural et de la pêche maritime, art. L143-1, i lydelse enligt loi n° 2026-796, art. 37