Köpa hus eller lägenhet i Italien

Enligt italiensk lag har en utlänning samma civila rättigheter som en italienare om utlänningens eget land ger italienare samma rätt, så kallad ömsesidighet. Italiens lag om invandring och utlänningar gäller inte EU-medborgare. EU-rätten förbjuder dessutom särbehandling på grund av nationalitet och hinder för kapitalrörelser mellan medlemsländerna.

Källor:

1. Disposizioni sulla legge in generale (preleggi), art. 16
2. D.Lgs. 286/1998, art. 1, comma 2, och Fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, art. 18 och 63.1

Det finns ingen fast taxa för notariens arvode. Lagen avskaffade taxorna för de reglerade yrkena. Arvodet avtalas när du ger notarien uppdraget, och notarien ska skriftligt tala om vad du kan räkna med att betala. Ber du om att skatten räknas på taxeringsvärdet sänks notariens arvode med 30 procent.

Källor:

1. Decreto-legge 1/2012, art. 9, comma 1 och 4 (lydelse från 2017-08-29)
2. Legge 266/2005, art. 1, comma 497 (lydelse 2007-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma regel i testo unico adempimenti e accertamento, art. 299, comma 10)
3. Legge 266/2005, art. 1, comma 497 (lydelse 2006-08-12 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma regel i testo unico adempimenti e accertamento, art. 299, comma 10)

Köparen betalar kostnaderna för köpeavtalet och det som hör till, om inget annat avtalas. Notarien betalar registerskatten, hypoteksskatten och katasterskatten när köpehandlingen registreras. Mot skattemyndigheten svarar notarien, köparen och säljaren solidariskt för registerskatten. En köpehandling som betalar registerskatt i procent är fri från stämpelskatt och från registrets och katastrets avgifter.

Källor:

1. Codice civile, art. 1475
2. DPR 131/1986, art. 57, comma 1 (lydelse 2024-10-03 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma regel i D.Lgs. 123/2025, art. 58, comma 1)
3. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 8
4. D.Lgs. 23/2011, art. 10, comma 3 (lydelse 2014-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 motsvarande undantag, med ändrad lydelse, i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, art. 1, comma 3)

Köper du av en privatperson, eller av ett företag som säljer utan moms, betalar du registerskatt på 9 procent, men minst 1 000 €. Till det kommer hypoteksskatt på 50 € och katasterskatt på 50 €.

Källor:

1. DPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 1, comma 1 (lydelse 2014-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma sats i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, art. 1)
2. D.Lgs. 23/2011, art. 10, comma 2 (lydelse 2014-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma belopp i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, art. 1)
3. D.Lgs. 23/2011, art. 10, comma 3 (lydelse 2014-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma belopp i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, art. 1)

Är du privatperson och köper en bostad kan du be notarien vid köpet att skatterna räknas på bostadens taxeringsvärde i stället för på priset (prezzo-valore). Det verkliga priset ska ändå stå i köpehandlingen. Regeln gäller inte när köpet är belagt med moms. Taxeringsvärdet räknas fram ur bostadens taxerade inkomst i katastret (rendita catastale): höj den med fem procent och multiplicera med hundratjugo.

Källor:

1. Legge 266/2005, art. 1, comma 497 (lydelse 2007-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma regel i testo unico adempimenti e accertamento, art. 299, comma 10)
2. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 9
3. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 10 (från 2027-01-01 multiplikatorn i D.Lgs. 141/2026, art. 299, comma 5 f och comma 10)

Skattemyndighetens eget exempel: en bostad med en taxerad inkomst på 900 € får taxeringsvärdet 113 400 €. Med 9 procent blir registerskatten 10 206 €.

Källor:

1. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 11: räkneexempel
2. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 11: räkneexempel (från 2027-01-01 multiplikatorn i D.Lgs. 141/2026, art. 299, comma 5 f och comma 10)
3. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 11: räkneexempel (från 2027-01-01 samma sats i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, Tariffa parte I, art. 1, comma 1)
4. DPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 1, comma 1 (lydelse 2014-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma sats i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, art. 1)

Köper du en bostad av företaget som byggde eller renoverade den, inom fem år efter att arbetet blev klart, ska det betalas moms. Efter fem år gäller det om säljaren väljer moms. Momsen är 10 procent av priset, eller 22 procent för bostäder i vissa katasterkategorier som står i källan. Registerskatten, hypoteksskatten och katasterskatten är då fasta, 200 € var.

Källor:

1. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 7; DPR 633/1972, art. 10, comma 1, n. 8-bis, med Agenzia delle Entrates tolkning i Circolare 31/E av 2014-12-30, punkt 24.2
2. DPR 633/1972, art. 16, comma 2, och Tabella A parte III n. 127-undecies (lydelse 2025-12-13 till 2026-12-31; från 2027-01-01 D.Lgs. 10/2026, art. 34, och Tabella A parte IV n. 114)
3. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 7: bostäder i katasterkategori A/1, A/8 och A/9; samma tolkning i Agenzia delle Entrate, Circolare 31/E av 2014-12-30, punkt 24.2 (från 2027-01-01 samma sats i D.Lgs. 10/2026, art. 34, comma 1)
4. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 9
5. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 7-9: registro, ipotecaria och catastale, var för sig

En köpehandling som är belagd med moms är inte fri från stämpelskatt och avgifter. Utöver de tre fasta skatterna betalar du stämpelskatt på 230 €. Den täcker köpehandlingen, kopiorna, inskrivningen och ägarbytet i katastret. Registret tar 35 € för varje inskrivning och 55 € till för en inskrivning som också ändrar ägaren i katastret.

Källor:

1. Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E av 2014-02-21, avsnitt 1.1
2. DPR 642/1972, Allegato A, Tariffa parte I, art. 1, comma 1-bis, n. 1 (lydelse 2007-03-17 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma belopp i D.Lgs. 123/2025, Allegato 3, Tariffa parte I, art. 1, comma 2, lett. a)
3. D.Lgs. 347/1990, Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali, punkt 1.1, ersatt genom D.Lgs. 139/2024, art. 5 (tillämpas från 2025-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma belopp i D.Lgs. 123/2025, Allegato 2, punkt 1.1)
4. D.Lgs. 347/1990, Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali, punkt 1.2, ersatt genom D.Lgs. 139/2024, art. 5 (tillämpas från 2025-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma belopp i D.Lgs. 123/2025, Allegato 2, punkt 1.2)

Den som köper en bostad med förmånen för prima casa betalar registerskatt på bara 2 procent. Ett av villkoren är att bostaden ligger i den kommun där köparen bor, eller flyttar till inom arton månader, eller där köparen arbetar.

Källor:

1. DPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 1, comma 1, och nota II-bis (lydelse 2025-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma sats i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, Tariffa parte I, art. 1, comma 1, och nota I)
2. DPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 1, comma 1, och nota II-bis a (lydelse 2025-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma regel i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, Tariffa parte I, art. 1, comma 1, och nota I a)

En notarie är en offentlig tjänsteman som tar emot avtal och ger dem full beviskraft. Ett avtal om att köpa en fastighet måste vara skriftligt, annars är det ogiltigt. Köpet ska skrivas in i fastighetsregistret, och det går bara med en handling hos notarie eller med bestyrkta underskrifter. Notarien som skriver köpehandlingen kontrollerar bostaden i katastret och i registret över inteckningar. Registrering, inskrivning och ändring i katastret skickas in elektroniskt på ett och samma formulär.

Källor:

1. Legge 89/1913 (legge notarile), art. 1
2. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 3; Legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis (infört genom DL 78/2010, art. 19, comma 14, från 2010-07-01)
3. Codice civile, art. 1350 n. 1, art. 2643 n. 1 och art. 2657
4. D.Lgs. 463/1997, art. 3-bis, comma 1-2 (lydelse 2000-02-22 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma regel i D.Lgs. 123/2025, art. 12, comma 1 och 3)
5. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 8

Går affären genom en mäklare registreras inte själva budet. Säljarens godkännande ska registreras om budets villkor räcker för ett föravtal, och mäklaren ska registrera de föravtal den förmedlar. Ett föravtal (contratto preliminare eller compromesso) är ogiltigt om det inte har samma form som köpehandlingen, alltså skriftligt. Det ska registreras inom trettio dagar efter att det skrevs under. Är det skrivet hos notarie registrerar notarien det. Du betalar registerskatt på 200 € och stämpelskatt på 16 € per fyra sidor, eller 155 € om föravtalet är skrivet eller bestyrkt hos notarie.

Källor:

1. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 6
2. Codice civile, art. 1351
3. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 4 (från 2027-01-01 samma frist i D.Lgs. 123/2025, art. 17, comma 1)
4. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 4: registerskatt på föravtalet, oavsett pris (från 2027-01-01 samma belopp i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, Tariffa parte I, art. 11)
5. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 4: stämpelskatt per fyra sidor, och i vart fall per hundra rader (från 2027-01-01 samma belopp per blad i D.Lgs. 123/2025, Allegato 3, Tariffa parte I, art. 2)
6. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 4: stämpelskatt när föravtalet upprättas eller bestyrks av notarie (från 2027-01-01 samma belopp i D.Lgs. 123/2025, Allegato 3, Tariffa parte I, art. 1, comma 2 c)

Handpenningen heter caparra confirmatoria. Bryter den som har tagit emot handpenningen avtalet kan den andra parten häva avtalet och kräva dubbla handpenningen tillbaka. På en handpenning eller ett förskott som inte är belagt med moms betalar du 0,5 procent i registerskatt när föravtalet registreras. Skatten räknas av från registerskatten vid köpet. Är köpet belagt med moms faktureras ett förskott med moms, och föravtalet betalar då fast registerskatt.

Källor:

1. Codice civile, art. 1385
2. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 4-5: föravtal undertecknade från 2025-01-01 (enligt guiden: DPR 131/1986, Tariffa parte I, art. 10; från 2027-01-01 samma sats i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, Tariffa parte I, art. 11, nota I)
3. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 4-5 (från 2027-01-01 samma regel i D.Lgs. 123/2025, Allegato 1, Tariffa parte I, art. 11, nota I)

Ett föravtal som skrivs eller bestyrks hos notarie ska skrivas in i fastighetsregistret. När föravtalet är inskrivet kan säljaren inte längre skada din rätt genom att sälja bostaden till någon annan eller ge andra rättigheter i den. Inskrivningen kräver alltså notarie. Utöver registerskatten och stämpelskatten på 155 € för själva föravtalet betalar du hypoteksskatt på 200 € och en avgift till registret på 35 €.

Källor:

1. Codice civile, art. 2645-bis, comma 1
2. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 5
3. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 5: imposta ipotecaria vid inskrivning av föravtalet (från 2027-01-01 samma belopp i D.Lgs. 123/2025, Allegato 2, Tariffa, art. 5)
4. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 5: tasse ipotecarie vid inskrivning av föravtalet (från 2027-01-01 samma belopp i D.Lgs. 123/2025, Allegato 2, Tabella, punkt 1.1)
5. Agenzia delle Entrate, L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni (oktober 2025), s. 4: stämpelskatt när föravtalet upprättas eller bestyrks av notarie (från 2027-01-01 samma belopp i D.Lgs. 123/2025, Allegato 3, Tariffa parte I, art. 1, comma 2 c)

Italienska skattenummer heter codice fiscale. Bor du i Sverige kan du söka det genom Italiens ambassad i Stockholm. Du mejlar ansökningsblanketten, en kopia av en giltig id-handling, ett personbevis som inte är äldre än sex månader och ett brev om varför du behöver numret. Du kan också söka det på ett kontor hos skattemyndigheten (Agenzia delle Entrate) i Italien efter att ha bokat tid, eller genom ett ombud med fullmakt där.

Källa: Ambasciata d'Italia Stoccolma, Codice fiscale (ändrad 2026-03-09)

Ansökan om att registrera köpehandlingen och ansökan om ägarbyte i katastret ska ange parternas codice fiscale. Den som ska ange numret kan be skattemyndigheten att tilldela dig ett. Bor du utomlands och har inget nummer räcker det enligt lagen att dina personuppgifter och din adress utomlands anges i stället.

Källa: DPR 605/1973, art. 6 (lydelse 2018-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma regel i D.Lgs. 141/2026, Allegato, art. 6)

Varje år betalar du kommunal fastighetsskatt (IMUiIMU, imposta municipale propria: Italiensk kommunal fastighetsskatt som ägaren betalar varje år.). För en bostad som inte är ägarens permanentbostad är grundsatsen 0,86 procent. Kommunen får höja den till 1,06 procent eller sänka den ända till noll. Kommuner som tog ut ett gammalt tillägg får fortsätta med det, högst 0,08 procent ovanpå den högsta satsen, men bara sänka det. Avgiften för sophämtning (TARIiTARI, tassa sui rifiuti: Italiensk kommunal avgift för sophämtning. Den tas ut separat från fastighetsskatten.) betalar du separat.

Källor:

1. Legge 160/2019, art. 1, comma 738 (lydelse från 2020-01-01)
2. Legge 160/2019, art. 1, comma 754 (lydelse från 2020-01-01)
3. Legge 160/2019, art. 1, comma 755 (lydelse från 2020-08-15)

Skatten räknas på bostadens taxerade inkomst i katastret, höjd med fem procent och multiplicerad med hundrasextio. Du betalar i två delar, den sextonde juni och den sextonde december, eller allt på en gång senast den sextonde juni.

Källor:

1. Legge 160/2019, art. 1, comma 745 (lydelse från 2020-01-01)
2. Legge 160/2019, art. 1, comma 762 (lydelse från 2020-01-01)

Fastighetsskatten ersätter den italienska inkomstskatten (IRPEFiIRPEF, imposta sul reddito delle persone fisiche: Italiensk inkomstskatt för privatpersoner.) på inkomsten från mark och byggnader som inte hyrs ut, med ett undantag som står i källan.

Källa: D.Lgs. 23/2011, art. 8, comma 1 (lydelse från 2024-01-01)

Enligt skattemyndighetens anvisningar betalar du inte inkomstskatt för en bostad som inte hyrs ut och som du betalar fastighetsskatt för. Undantaget är en bostad i samma kommun som ägarens permanentbostad: där beskattas halva inkomsten. Inkomst från mark och byggnader i Italien beskattas i Italien även om ägaren inte bor där, men den som inte bor i Italien kan inte ha sin permanentbostad i en italiensk bostad. Den som bara har en permanentbostad och byggnader som inte hyrs ut behöver inte lämna någon deklaration, och det gäller även den som bor utomlands.

Källor:

1. Agenzia delle Entrate, Redditi Persone Fisiche 2026, Fascicolo 1 (uppdaterad 2026-05-28), kapitel 3 och ruta RB
2. Agenzia delle Entrate, Redditi Persone Fisiche 2026, Fascicolo 2 (uppdaterad 2026-05-13), del III

Säljer du en bostad som du har ägt i högst fem år är vinsten skattepliktig i Italien, även om du inte bor där. Undantag gäller en ärvd bostad och en bostad som mest har varit din eller din familjs permanentbostad. Har du fått bostaden i gåva räknas de fem åren från när givaren köpte den. Du kan be notarien vid försäljningen att ta ut en särskild skatt på 26 procent av vinsten i stället för inkomstskatt. Notarien betalar då in skatten med pengar från dig.

Källor:

1. DPR 917/1986 (TUIR), art. 67, comma 1 b och b-bis, och art. 23, comma 1 f (lydelse 2025-08-02 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma regel i D.Lgs. 117/2026, art. 76, comma 1 b och c, och art. 25)
2. Legge 266/2005, art. 1, comma 496 (lydelse 2020-01-01 till 2026-12-31; från 2027-01-01 samma sats i D.Lgs. 117/2026, art. 244)
3. Legge 266/2005, art. 1, comma 496 (lydelse 2020-01-01 till 2026-12-31), och Legge 213/2023, art. 1, comma 65 och 66 (försäljningar från 2024-01-01 till 2026-12-31); från 2027-01-01 samma regel i D.Lgs. 117/2026, art. 244, comma 1, 3 och 4

En köpehandling för en befintlig byggnad är ogiltig om den inte anger bostadens beteckning i katastret, hänvisar till ritningarna som finns där och innehåller ägarnas intyg om att uppgifterna och ritningarna stämmer med hur bostaden ser ut i dag. Intyget kan ersättas av ett intyg från en behörig tekniker. Notarien kontrollerar vilka som står som ägare. För nyare byggnader är köpehandlingen också ogiltig om säljaren inte anger bygglovet eller det lov som godkände bygget i efterhand. Från vilket år det gäller står i källan. I vissa fall kan felet rättas med en ny handling.

Källor:

1. Legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis och 1-ter (lydelse från 2017-06-24)
2. DPR 380/2001, art. 46, comma 1 och 4 (lydelse från 2016-12-11; byggnader påbörjade efter 1985-03-17)

En avvikelse från måtten i bygglovet, till exempel höjd, avstånd eller yta, räknas inte som olovligt byggande om den är högst 2 procent. Salva Casa-dekretet ändrade flera regler i bygglagen, bland annat den om toleranser. För arbeten som var gjorda fram till ett datum strax innan dekretet kom är toleransen större ju mindre bostaden är, upp till 6 procent för bostäder under sextio kvadratmeter.

Källor:

1. DPR 380/2001, art. 34-bis, comma 1 (lydelse från 2024-07-28)
2. DPR 380/2001, art. 34-bis, comma 1-bis d-bis (lydelse från 2024-07-28): arbeten utförda senast 2024-05-24, bostäder under 60 m²
3. DPR 380/2001, art. 34-bis, comma 1-bis (lydelse från 2024-07-28)
4. Decreto-legge 69/2024, art. 1, i lydelse enligt Legge 105/2024