Köpa hus eller lägenhet i Thailand

Thailands lantmäterimyndighet, Department of Lands (Krom Thidin), skriver att en utlänning bara kan skaffa mark lagligt på tre sätt. Det första är arv som lagstadgad arvinge. Det andra är att köpa en rai mark (ett thailändskt ytmått) till bostad mot en investering på 40 000 000 baht. Det tredje är när en annan lag ger utlänningar rätt att skaffa mark.

Källor:

1. Department of Lands, pressmeddelande om åtgärder mot att någon äger mark åt en utlänning, daterat 18 mars B.E. 2568 (2025-03-18)
2. Department of Lands, pressmeddelande om åtgärder mot att någon äger mark åt en utlänning, daterat 18 mars B.E. 2568 (2025-03-18): investering för en rai mark till bostad (Land Code s. 96 bis); ministerialförordningen B.E. 2545 om utlänningars förvärv av mark till bostad, cl. 1 (Royal Gazette vol. 119 del 7 kor, publicerad 2002-01-18)

En utlänning som för in utländsk valuta i Thailand får äga en lägenhet (hong chut) i ett condominium. Detsamma gäller pengar som tas ut från ett bahtkonto som tillhör någon som bor utomlands, eller från ett konto i utländsk valuta. Du måste visa Land Office bevis för pengarna, på minst lika mycket som lägenheten kostar. I varje hus får utlänningar tillsammans äga lägenheter med högst 49 procent av den sammanlagda ytan. Land Office registrerar köpet när bevisen stämmer och andelen för utlänningar, de som redan äger och du, ryms inom gränsen.

Källor:

1. Department of Lands regulation on condominium ownership by foreigners B.E. 2547 (2004), cl. 5.5 (i kraft när den undertecknades, 19 juli B.E. 2547 = 2004-07-19), som tillämpar Condominium Act s. 19 (5) och s. 19 ter (5)
2. Condominium Act B.E. 2522, s. 19 bis, i lydelse enligt Condominium Act (No. 4) B.E. 2551, Royal Gazette vol. 125 del 44 kor, 6 mars B.E. 2551 = 2008 (i kraft när 120 dagar gått från publiceringen, alltså 2008-07-04)
3. Condominium Act B.E. 2522, s. 19 bis, i lydelse enligt Condominium Act (No. 4) B.E. 2551, Royal Gazette vol. 125 del 44 kor, 6 mars B.E. 2551 = 2008 (i kraft när 120 dagar gått från publiceringen, alltså 2008-07-04): högsta andel av ytan
4. Condominium Act B.E. 2522, s. 19 quater, i lydelse enligt Condominium Act (No. 4) B.E. 2551, Royal Gazette vol. 125 del 44 kor, 6 mars B.E. 2551 = 2008 (i kraft när 120 dagar gått från publiceringen, alltså 2008-07-04)

Den som skaffar mark som bulvan åt en utlänning begår ett brott. Straffet är böter på högst 20 000 baht, fängelse i högst 2 år eller båda. Har någon skaffat mark som ägare för en utlännings räkning kan myndighetens generaldirektör sälja marken. Land Office ska granska fastighetsbolag som skaffar mark och har utländska ägare eller styrelseledamöter, och bolag där thailändska ägare kan hålla aktier åt en utlänning. Ett bolag som äger mark åt en utlänning begår också ett brott.

Källor:

1. Land Code, s. 96 och 113 (ursprunglig lydelse, i kraft 1 december B.E. 2497 = 1954-12-01)
2. Land Code, s. 113 (ursprunglig lydelse, i kraft 1 december B.E. 2497 = 1954-12-01): högsta böter
3. Land Code, s. 113 (ursprunglig lydelse, i kraft 1 december B.E. 2497 = 1954-12-01): högsta fängelsestraff
4. Department of Lands, pressmeddelande om åtgärder mot att någon äger mark åt en utlänning, daterat 18 mars B.E. 2568 (2025-03-18)

Ett hyresavtal för en lägenhet i ett condominium kan registreras på Land Office. Avgiften är 1 procent av hyran för hela hyrestiden, plus en eventuell engångssumma (key money). En hyra på livstid räknas som hyra för trettio år när avgiften beräknas. Stämpelskatten på ett avtal om arrende av mark eller hyra av en byggnad är 0,1 procent av hyran för hela hyrestiden.

Källor:

1. Ministerial regulation on condominium fees and charges B.E. 2553, cl. 1 (7) (จ), Royal Gazette vol. 127 del 56 kor, 15 september B.E. 2553 = 2010 (i kraft vid publiceringen, Condominium Act s. 5)
2. Ministerial regulation on condominium fees and charges B.E. 2553, cl. 1 (7) (จ), Royal Gazette vol. 127 del 56 kor, 15 september B.E. 2553 = 2010 (i kraft vid publiceringen, Condominium Act s. 5): avgift för registrering av arrende
3. Stamp Duty Schedule item 1, en baht per 1 000 baht av hyran för hela arrendetiden (Revenue Department, engelsk översättning, senast uppdaterad 28.08.2012)

Ett hyresavtal för fast egendom, till exempel en lägenhet, får gälla i högst 30 år. Ett avtal på längre tid kortas till den tiden. När tiden har gått ut kan avtalet förlängas, med högst 30 år räknat från förlängningen. Ett hyresavtal får också gälla så länge hyresgästen eller hyresvärden lever. För att ett hyresavtal ska kunna drivas i domstol måste det finnas något skriftligt som den ansvariga parten har skrivit under. Ett avtal på mer än 3 år, eller på livstid, som inte är skriftligt och registrerat på Land Office kan bara drivas i domstol i 3 år.

Källor:

1. Civil and Commercial Code, s. 538, 540 och 541 (Office of the Council of State, senaste konsoliderade version, i kraft; versionen anger lagens datum i Royal Gazette som 11 november B.E. 2468 = 1925)
2. Civil and Commercial Code, s. 540 (Office of the Council of State, senaste konsoliderade version, i kraft; versionen anger lagens datum i Royal Gazette som 11 november B.E. 2468 = 1925): längsta hyrestid, och längsta tid för varje förlängning
3. Civil and Commercial Code, s. 538 (Office of the Council of State, senaste konsoliderade version, i kraft; versionen anger lagens datum i Royal Gazette som 11 november B.E. 2468 = 1925): så länge ett hyresavtal som inte är skriftligt och registrerat kan drivas i domstol

Avgiften för att registrera köpet av en lägenhet är 2 procent. Den räknas på det officiella värdet (rakha pramoen), som en värderingskommitté bestämmer enligt den thailändska jordlagen (Land Code), inte på priset. Avgiften för att registrera en inteckning är 1 procent av det intecknade beloppet. Om regeringen beslutar om en särskild sänkning av avgifterna gäller de villkor som regeringen bestämmer.

Källor:

1. Ministerial regulation on condominium fees and charges B.E. 2553, cl. 1 (7) (ก och ช), Royal Gazette vol. 127 del 56 kor, 15 september B.E. 2553 = 2010 (i kraft vid publiceringen, Condominium Act s. 5)
2. Ministerial regulation on condominium fees and charges B.E. 2553, cl. 1 (7) (ก), Royal Gazette vol. 127 del 56 kor, 15 september B.E. 2553 = 2010 (i kraft vid publiceringen, Condominium Act s. 5): avgift för registrering av överlåtelse, på det officiella värderingsvärdet
3. Ministerial regulation on condominium fees and charges B.E. 2553, cl. 1 (7) (ง), Royal Gazette vol. 127 del 56 kor, 15 september B.E. 2553 = 2010 (i kraft vid publiceringen, Condominium Act s. 5): avgift för registrering av inteckning, på det intecknade beloppet

Enligt den thailändska civillagen delar köpare och säljare lika på kostnaderna för att göra ett köpeavtal. Köpare och säljare får avtala något annat.

Källa: Civil and Commercial Code, s. 457 och 151 (Office of the Council of State, senaste konsoliderade version, i kraft; versionen anger lagens datum i Royal Gazette som 11 november B.E. 2468 = 1925)

Regeringen har tillfälligt sänkt avgiften för att registrera köpet av en lägenhet, och en inteckning som registreras samtidigt, till 0,01 procent. Det gäller när både priset och det officiella värdet är högst 7 000 000 baht, lånet är högst 7 000 000 baht och huset har en registrerad förvaltning (nitibukkhon akhan chut). Sänkningen gäller bara köpare som är thailändska medborgare. Den gäller under en begränsad tid, som står i källan.

Källor:

1. Inrikesministeriets kungörelse av 30 juni B.E. 2569 om avgifter för registrering av lägenheter enligt regeringens villkor, Royal Gazette vol. 143 särskild del 161 ngor, s. 2, 1 juli B.E. 2569, med stöd av Ministerial regulation on condominium fees and charges B.E. 2553, cl. 1 (7) (ซ): tillfällig, gäller 2026-07-01 till och med 2027-06-30
2. Inrikesministeriets kungörelse av 30 juni B.E. 2569 om avgifter för registrering av lägenheter enligt regeringens villkor, Royal Gazette vol. 143 särskild del 161 ngor, s. 2, 1 juli B.E. 2569, med stöd av Ministerial regulation on condominium fees and charges B.E. 2553, cl. 1 (7) (ซ): tillfällig, gäller 2026-07-01 till och med 2027-06-30: sänkt avgift för överlåtelse och inteckning, bara för thailändska köpare
3. Inrikesministeriets kungörelse av 30 juni B.E. 2569 om avgifter för registrering av lägenheter enligt regeringens villkor, Royal Gazette vol. 143 särskild del 161 ngor, s. 2, 1 juli B.E. 2569, med stöd av Ministerial regulation on condominium fees and charges B.E. 2553, cl. 1 (7) (ซ): tillfällig, gäller 2026-07-01 till och med 2027-06-30: högsta pris, officiellt värde och lånebelopp för den sänkta avgiften

När en fastighet säljs som en affär tas en särskild affärsskatt ut (phasi thurakit chapho, på engelska specific business tax, SBTiSBT, specific business tax: Thailändsk särskild affärsskatt. Säljaren betalar den när en fastighet säljs som en affär, till exempel kort tid efter köpet.). Dit räknas en försäljning inom fem år från att säljaren fick fastigheten. Undantag gäller bland annat arv, och säljarens huvudbostad om säljaren har stått i husregistret där i minst ett år. Skatten är 3 procent av underlaget. Ovanpå tas en lokal skatt ut, på 10 procent av skattebeloppet. Underlaget är priset som anges på Land Office eller det officiella värdet, det som är högst. Skatten betalas på Land Office när köpet registreras.

Källor:

1. Revenue Department, sidan om specific business tax vid försäljning av fastighet (Revenue Code s. 91/2 (6), Royal Decree No. 342), senast uppdaterad 21-11-2022
2. Revenue Department, sidan om specific business tax vid försäljning av fastighet (Revenue Code s. 91/2 (6), Royal Decree No. 342), senast uppdaterad 21-11-2022: skattesats
3. Revenue Department, sidan om specific business tax vid försäljning av fastighet (Revenue Code s. 91/2 (6), Royal Decree No. 342), senast uppdaterad 21-11-2022: lokal skatt, räknad på skattebeloppet
4. Revenue Code s. 91/8 och 91/10 (Revenue Department, engelsk översättning, senast uppdaterad 27.08.2012)

Är säljaren inte skyldig att betala SBT tas stämpelskatt (akon sataem) ut i stället, på 0,5 procent av priset eller det officiella värdet, det som är högst. Det är den som skriver ut kvittot för köpet som ska betala. Betalar säljaren SBT tas ingen stämpelskatt ut.

Källor:

1. Revenue Department, sidan om stämpelskatt vid försäljning av fastighet (Stamp Duty Schedule item 28 (b)), senast uppdaterad 21-11-2022
2. Revenue Department, sidan om stämpelskatt vid försäljning av fastighet (Stamp Duty Schedule item 28 (b)), senast uppdaterad 21-11-2022: en baht per 200 baht

Säljer en privatperson en fastighet ska den som betalar hålla inne säljarens inkomstskatt. Hur skatten räknas står under Efter köpet.

Källa: Revenue Code s. 48 (4), 49 bis och 50 (5) (Revenue Department, engelsk översättning, senast uppdaterad 07.01.2021)

För pengar som har förts in från och med ett datum i källan gäller detta. Från en viss gräns i amerikanska dollar och uppåt visar du bankens blankett Foreign Exchange Transaction Form. För mindre belopp räcker ett kvitto från en växlare med tillstånd, eller ett intyg från banken om att den har köpt valutan eller satt in den på ett konto i utländsk valuta. Bevisen ska tillsammans täcka minst priset. Betalar du byggherren direkt från utlandet godtas bankens blankett eller intyg om det står vilken köpare som skickade pengarna och för vilken lägenhet. Efter köpet ber Land Office banken att anteckna att blanketten är använd, så att den inte kan användas igen.

Källor:

1. Department of Lands regulation on condominium ownership by foreigners B.E. 2547 (2004), cl. 5.5.1 (6) och 5.5 (i kraft när den undertecknades, 19 juli B.E. 2547 = 2004-07-19)
2. Department of Lands regulation on condominium ownership by foreigners B.E. 2547 (2004), cl. 6 (i kraft när den undertecknades, 19 juli B.E. 2547 = 2004-07-19)

När en lägenhet ska föras över till en utlänning ska säljaren uppge vilka utlänningar som äger lägenheter i huset och hur stor del av ytan de äger. Land Office registrerar köpet när bevisen och andelen stämmer. Vill du både köpa och inteckna lägenheten samma dag kan båda registreras den dagen.

Källor:

1. Department of Lands regulation on condominium ownership by foreigners B.E. 2547 (2004), cl. 5 (i kraft när den undertecknades, 19 juli B.E. 2547 = 2004-07-19)
2. Condominium Act B.E. 2522, s. 19 quater, i lydelse enligt Condominium Act (No. 4) B.E. 2551, Royal Gazette vol. 125 del 44 kor, 6 mars B.E. 2551 = 2008 (i kraft när 120 dagar gått från publiceringen, alltså 2008-07-04)
3. Department of Lands regulation on condominium ownership by foreigners B.E. 2547 (2004), cl. 6 (i kraft när den undertecknades, 19 juli B.E. 2547 = 2004-07-19)

Varje år tas en skatt på mark och byggnader ut (phasi thidin lae sing pluk sang). För en bostad får satsen vara högst 0,3 procent av skatteunderlaget. De satser som faktiskt gäller bestäms i ett kungligt dekret. Den lokala förvaltningen får besluta om en högre sats, upp till taket.

Källor:

1. Land and Building Tax Act B.E. 2562, s. 37 (2), Royal Gazette vol. 136 del 30 kor, 12 mars B.E. 2562 = 2019 (skatten tas ut från 1 januari B.E. 2563 = 2020-01-01 enligt s. 2)
2. Land and Building Tax Act B.E. 2562, s. 37 (2), Royal Gazette vol. 136 del 30 kor, 12 mars B.E. 2562 = 2019 (skatten tas ut från 1 januari B.E. 2563 = 2020-01-01 enligt s. 2): högsta sats för bostad

En privatperson som själv bor i bostaden och står i husregistret (tabian ban) den första januari får de första 50 000 000 baht av skatteunderlaget undantagna.

Källor:

1. Land and Building Tax Act B.E. 2562, s. 41, Royal Gazette vol. 136 del 30 kor, 12 mars B.E. 2562 = 2019 (skatten tas ut från 1 januari B.E. 2563 = 2020-01-01 enligt s. 2)
2. Land and Building Tax Act B.E. 2562, s. 41, Royal Gazette vol. 136 del 30 kor, 12 mars B.E. 2562 = 2019 (skatten tas ut från 1 januari B.E. 2563 = 2020-01-01 enligt s. 2): undantaget belopp av skattebasen

För en bostad där ägaren inte själv bor och står i husregistret är satsen enligt dekretet 0,02 procent upp till 50 000 000 baht, 0,03 procent på delen mellan 50 000 000 baht och 75 000 000 baht, 0,05 procent på delen mellan 75 000 000 baht och 100 000 000 baht, 0,1 procent på delen över 100 000 000 baht av skatteunderlaget. Den lokala förvaltningen får besluta om en högre sats, upp till taket på 0,3 procent.

Källor:

1. Royal Decree Prescribing Land and Building Tax Rates B.E. 2564, s. 3 (2) (ค), Royal Gazette vol. 138 del 84 kor, 13 december B.E. 2564 = 2021 (satserna gäller från skatteåret B.E. 2565 = 2022 enligt s. 3)
2. Royal Decree Prescribing Land and Building Tax Rates B.E. 2564, s. 3 (2) (ค), Royal Gazette vol. 138 del 84 kor, 13 december B.E. 2564 = 2021 (satserna gäller från skatteåret B.E. 2565 = 2022 enligt s. 3): bostad som ägaren inte själv bor i och står i husregistret för
3. Land and Building Tax Act B.E. 2562, s. 37 (2), Royal Gazette vol. 136 del 30 kor, 12 mars B.E. 2562 = 2019 (skatten tas ut från 1 januari B.E. 2563 = 2020-01-01 enligt s. 2): högsta sats för bostad

Alla ägare i huset betalar tillsammans kostnaderna för gemensamma tjänster och för skötseln av det gemensamma, efter sin andel av det gemensamma eller efter nyttan för lägenheten, enligt husets stadgar. Betalar du för sent får huset ta ut en tilläggsavgift på högst 12 procent om året, och högst 20 procent om året när avgiften har varit obetald i sex månader eller mer. Då kan du också stängas av från gemensamma tjänster och förlora rösten på stämman. Ett köp registreras bara om säljaren visar ett intyg från husets förvaltning om att inga avgifter är obetalda. Förvaltaren ska utfärda intyget inom femton dagar från att avgifterna är betalda.

Källor:

1. Condominium Act B.E. 2522, s. 18, 18/1 och 29, i lydelse enligt Condominium Act (No. 4) B.E. 2551, Royal Gazette vol. 125 del 44 kor, 6 mars B.E. 2551 = 2008 (i kraft när 120 dagar gått från publiceringen, alltså 2008-07-04)
2. Condominium Act B.E. 2522, s. 18/1, i lydelse enligt Condominium Act (No. 4) B.E. 2551, Royal Gazette vol. 125 del 44 kor, 6 mars B.E. 2551 = 2008 (i kraft när 120 dagar gått från publiceringen, alltså 2008-07-04): högsta tilläggsavgift per år på obetalda avgifter
3. Condominium Act B.E. 2522, s. 18/1, i lydelse enligt Condominium Act (No. 4) B.E. 2551, Royal Gazette vol. 125 del 44 kor, 6 mars B.E. 2551 = 2008 (i kraft när 120 dagar gått från publiceringen, alltså 2008-07-04): högsta tilläggsavgift per år när avgifterna varit obetalda i sex månader eller mer

När en privatperson säljer en fastighet håller den som betalar inne säljarens inkomstskatt. Skatten räknas så här. Först dras ett schablonavdrag av. Resten delas med antalet år du har ägt bostaden. Sedan används skattesatsen för inkomst. Skatten blir den summan gånger antalet år. Åren räknas från året du fick bostaden till året du säljer. Fler än tio år räknas som tio, och ett påbörjat år räknas som ett helt. Priset i beräkningen är det officiella värdet.

Källa: Revenue Code s. 48 (4), 49 bis och 50 (5) (Revenue Department, engelsk översättning, senast uppdaterad 07.01.2021)

Schablonavdraget beror på hur länge du har ägt bostaden. Det är 92 procent efter ett år och sjunker sedan år för år, ned till 50 procent efter åtta år eller mer. Hela tabellen står i källan. Kan säljaren visa högre faktiska kostnader får de dras av i stället.

Källor:

1. Royal Decree No. 165 B.E. 2529, s. 4, Royal Gazette vol. 103 del 15, 31 januari B.E. 2529 = 1986 (i kraft dagen efter publiceringen, s. 2)
2. Royal Decree No. 165 B.E. 2529, s. 4: avdrag efter ett år (i kraft 1986-02-01)
3. Royal Decree No. 165 B.E. 2529, s. 4: avdrag efter åtta år eller mer (i kraft 1986-02-01)

Skattesatserna i beräkningen är de vanliga för inkomst i Thailand: 5 procent upp till 300 000 baht, 10 procent på delen mellan 300 000 baht och 500 000 baht, 15 procent på delen mellan 500 000 baht och 750 000 baht, 20 procent på delen mellan 750 000 baht och 1 000 000 baht, 25 procent på delen mellan 1 000 000 baht och 2 000 000 baht, 30 procent på delen mellan 2 000 000 baht och 5 000 000 baht, 35 procent på delen över 5 000 000 baht.

Källa: Revenue Code, s. 48 (1) och skattetabell (1) för fysiska personer, i lydelse enligt Revenue Code Amendment Act (No. 44) B.E. 2560 (gäller från skatteåret B.E. 2560 = 2017 enligt lagens s. 13)

Enligt skatteavtalet mellan Sverige och Thailand får Thailand beskatta vinsten när någon som bor i Sverige säljer en bostad i Thailand. Sverige drar då av den thailändska skatten från den svenska skatten på samma inkomst, enligt de svenska reglerna om avräkning av utländsk skatt.

Källa: Avtal mellan Sverige och Thailand för att undvika dubbelbeskattning, undertecknat 19 oktober 1988, i kraft 26 september 1989, art. 13.1 och 23.3 a (för Sverige lag 1989:676)