Guide
Köpa hus eller lägenhet i Portugal
Vad det kostar utöver priset när du köper hus eller lägenhet i Portugal och inte bor där, i vilken ordning köpet går till och var det brukar gå fel. Med källor för varje siffra.
Räkna ut din köpkostnad
Kort svar
Bor du inte i Portugal betalar du 7,5 procent i överlåtelseskatt (IMTIMT, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis: Portugisisk överlåtelseskatt. Köparen betalar den innan köpet skrivs under.) på hela värdet när du köper en bostad. Det gäller sedan regeln ändrades i maj, och många äldre guider visar fortfarande den gamla skalan. Till det kommer stämpelskatt på 0,8 procent, avgiften till fastighetsregistret och det du betalar advokat eller notarie. Du behöver ett portugisiskt skattenummer (NIFNIF, número de identificação fiscal: Portugisiskt skattenummer. Du behöver det för att köpa bostad och betala skatt i Portugal.) innan du köper.
Kan du äga här, och hur?
En utländsk medborgare har samma civila rättigheter i Portugal som en portugisisk, om inte en lag säger något annat.
Som svensk kan du äga ett hus eller en lägenhet i Portugal på samma sätt som en portugis. En lägenhet i ett flerbostadshus är en egen fastighetsdel (fração autónoma) som du äger fullt ut, tillsammans med en andel i husets gemensamma delar. Vi har inte gått igenom andra sätt att äga, som att köpa genom ett bolag, och tar inte upp dem här.
Vad det kostar utöver priset
| Kostnad | Vem tar betalt | Fast eller förhandlat | Belopp |
|---|---|---|---|
| Överlåtelseskatt (IMTIMT, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis: Portugisisk överlåtelseskatt. Köparen betalar den innan köpet skrivs under.) | Portugisiska staten | Fast, enligt lag | 7,5 procent av värdet för den som inte bor i Portugal |
| Stämpelskatt (Imposto do Selo) | Portugisiska staten | Fast, enligt lag | 0,8 procent av värdet |
| Inskrivning i fastighetsregistret | Registret | Fast taxa | 250 €, eller 500 € med lån |
| Notarie eller advokat som skriver köpehandlingen | Den du anlitar | Förhandlat | Inget officiellt pris, begär ett skriftligt pris |
| Skattenummer (NIFNIF, número de identificação fiscal: Portugisiskt skattenummer. Du behöver det för att köpa bostad och betala skatt i Portugal.) | Konsulat eller ombud, om du anlitar dem | Se nedan | Skattemyndigheten anger ingen avgift, konsulat och ombud tar betalt |
| Värdering och lån, om du lånar | Banken och värderaren | Förhandlas | Begär offert |
Fastighetsregistret tar betalt enligt en fast taxa. Att skriva in köpet kostar 250 €, och köpet tillsammans med ett eller flera lån 500 €. Registrets egen tjänst Casa Pronta sköter köpet, lånet och inskrivningen vid ett och samma besök. Den kostar 375 € när en sak skrivs in, till exempel bara köpet, och 700 € när fler saker skrivs in, till exempel köpet och ett lån.
För en köpehandling hos en privat notarie finns inget högsta pris i den officiella taxan. Notarien sätter priset fritt, men ska göra det med måtta och ta hänsyn till bland annat hur lång tid och hur svårt arbetet är. Moms och stämpelskatt läggs till notariens arvode.
Advokater, solicitadores och privata notarier sätter sina egna priser. Det finns inget officiellt pris att jämföra med, och vi anger inga typiska belopp. Be om ett skriftligt pris innan du anlitar någon: ett fast pris eller en timtaxa, och vad som ingår. Fråga särskilt om momsen, kontrollen av bostaden, föravtalet, skatten och inskrivningen i registret ingår. Registrets egen tjänst Casa Pronta är det alternativ som har ett fast pris.
Skattemyndigheten och lagen om skattenummer anger ingen avgift för att få ett skattenummer (NIF) på ett skattekontor eller ett medborgarkontor. Vi har inte hittat någon officiell sida som säger att det är gratis. Ansöker du genom ett portugisiskt konsulat tar konsulatet ut konsulära avgifter, och beloppen skiljer sig mellan konsulaten. Låter du en advokat eller ett ombud ansöka åt dig tar de betalt för det, så be om priset skriftligt. Fråga skattekontoret när du bokar tid, eller den konsulära avdelningen på Portugals ambassad i Stockholm.
Skatterna vid köp
Är du inte skatterättsligt bosatt i Portugal betalar du överlåtelseskatt (IMTIMT, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis: Portugisisk överlåtelseskatt. Köparen betalar den innan köpet skrivs under.) med 7,5 procent på hela värdet när du köper en bostad. Inga undantag eller nedsättningar gäller. Regeln gäller inte om du tidigare har varit skatterättsligt bosatt i Portugal. Blir du bosatt där inom två år efter köpet, eller hyr du ut bostaden som permanentbostad till en hyra under taket i lagen, betalar skattemyndigheten tillbaka skillnaden mot den vanliga skalan om du ansöker i tid. Köper ni tillsammans bedöms var och en för sig. Är ni gifta med gemensam egendom gäller satsen bara om ingen av er bor i Portugal och ingen av er någonsin har gjort det.
För dig som bor i Sverige och köper en semesterbostad är det alltså den fasta satsen som gäller. Den vanliga skalan, med lägre satser för billigare bostäder, gäller bara i undantagen. Skalan står i källan. Tänker du flytta till Portugal eller hyra ut bostaden långsiktigt, fråga en portugisisk advokat hur du får tillbaka skillnaden och vilka villkor som gäller.
Utöver överlåtelseskatten betalar du stämpelskatt (Imposto do Selo) med 0,8 procent. Båda skatterna räknas på priset i köpehandlingen eller på bostadens taxeringsvärde (valor patrimonial tributário), det som är högst. Köparen betalar båda.
Köper du en nybyggd bostad direkt från byggherren betalar du ingen moms. Försäljningen betalar överlåtelseskatt och stämpelskatt i stället, precis som när bostaden är begagnad.
Överlåtelseskatten ska vara betald innan köpehandlingen skrivs under. Notarien, eller den som bestyrker handlingen, får inte skriva under köpet utan kvitto på att skatten är betald.
Steg för steg
Den som har skatteplikt i Portugal, bosatt där eller inte, måste ha ett portugisiskt skattenummer (NIFNIF, número de identificação fiscal: Portugisiskt skattenummer. Du behöver det för att köpa bostad och betala skatt i Portugal.). Du kan ansöka på ett skattekontor eller ett medborgarkontor (Loja do Cidadão) efter att ha bokat tid, eller via internet genom ett ombud. Bor du i ett annat EU- eller EES-landEES: Europeiska ekonomiska samarbetsområdet: EU-länderna samt Island, Liechtenstein och Norge. behöver du inget skatteombud i Portugal, men du får utse ett. Ett föravtal om köp av ett hus eller en lägenhet ska vara skriftligt, med underskrifterna bestyrkta på plats och ett intyg om att bostaden har användnings- eller bygglov. Själva köpet är bara giltigt om det görs med en köpehandling hos notarie (escritura pública) eller med en bestyrkt privat handling (documento particular autenticado). Den privata handlingen kan bestyrkas av en advokat, en notarie, en solicitador eller registret.
Så här går ett köp oftast till. Ordningen kan skilja sig lite, men alla steg behövs.
- Skaffa ett skattenummer. Du behöver NIF för att köpa bostad, öppna konto och betala skatt. Köper ni tillsammans behöver ni var sitt. Börja med det innan du hittar bostaden.
- Öppna ett portugisiskt bankkonto. Det gör det enklare att betala skatter och löpande avgifter för bostaden.
- Anlita en oberoende advokat. Vi rekommenderar en advokat som inte får betalt av säljaren eller mäklaren. Advokaten kontrollerar bostaden och kontrakten åt dig.
- Kontrollera bostaden. Be om ett utdrag ur fastighetsregistret som visar vem som äger bostaden och om den är belånad, och om bostadens användningstillstånd.
- Skriv föravtalet och betala handpenning. Föravtalet heter contrato-promessa och handpenningen sinal. Låt advokaten läsa avtalet innan du betalar.
- Betala överlåtelseskatten. Den ska vara betald innan köpet skrivs under.
- Skriv under köpet. Hos en notarie, eller som en bestyrkt privat handling hos en advokat. Du betalar resten av priset, och bostaden blir din.
- Skriv in köpet i fastighetsregistret. Ofta sköter advokaten det.
Drar köparen sig ur av eget förvållande behåller säljaren handpenningen. Drar säljaren sig ur kan köparen kräva tillbaka handpenningen dubbelt.
Efter köpet: det här kostar det varje år
Varje år betalar du kommunal fastighetsskatt (IMIIMI, imposto municipal sobre imóveis: Portugisisk kommunal fastighetsskatt som ägaren betalar varje år.) på bostadens taxeringsvärde. Den vanliga satsen är mellan 0,3 procent och 0,45 procent. Kommunen bestämmer den för varje år, och kan sätta olika satser i olika delar av kommunen. En kommun som har ett statligt program för att stödja sin ekonomi får höja taket till 0,5 procent. Skatten betalas av den som äger bostaden vid årets slut.
I områden med hårt tryck på bostadsmarknaden (zonas de pressão urbanística) får kommunen höja satsen. För en bostad som varken är uthyrd som bostad eller ägarens permanenta hem kan satsen bli upp till 25 procent högre. För en bostad som används för korttidsuthyrning (alojamento local) kan den bli upp till 100 procent högre.
Är taxeringsvärdena för dina bostäder i Portugal tillsammans högre än 600 000 € betalar du dessutom en tilläggsskatt (AIMIAIMI, adicional ao imposto municipal sobre imóveis: Portugisisk tilläggsskatt för den som äger bostäder med höga taxeringsvärden.). Den är 0,7 procent för en privatperson, räknat på värdet över gränsen. Högre satser gäller för de största innehaven.
En semesterbostad som du använder själv är varken uthyrd som bostad eller ditt permanenta hem. Ligger den i ett sådant område kan kommunen alltså ta ut mer än den vanliga högsta satsen. Fråga kommunen om bostaden ligger i ett sådant område och vilken sats som gäller. Fastighetsskatten, avgiften till samfälligheten och försäkringen skiljer sig mycket mellan kommuner och bostäder, så vi anger inga typiska belopp. Be säljaren om det senaste beskedet om fastighetsskatt och om samfällighetens budget innan du skriver föravtalet.
När du säljer
En vinst när du säljer en bostad i Portugal beskattas i Portugal. Den som inte bor där beskattas på samma sätt som den som bor där: 50 procent av vinsten läggs till dina inkomster och beskattas med den progressiva skalan. När satsen bestäms räknas alla dina inkomster in, också de utanför Portugal. Det gäller oavsett vilket land du bor i. Den tidigare fasta satsen för den som inte bor i Portugal är avskaffad, och det finns inget särskilt val för den som bor i ett annat EU- eller EES-landEES: Europeiska ekonomiska samarbetsområdet: EU-länderna samt Island, Liechtenstein och Norge..
Ingen regel i den portugisiska inkomstskattelagen säger att köparen eller notarien ska hålla inne skatt när en säljare som inte bor i Portugal säljer en bostad. Notarien rapporterar försäljningen till skattemyndigheten varje månad. Du tar själv upp vinsten i den portugisiska deklarationen, som lämnas mellan den första april och den sista juni året efter försäljningen. Att du inte bor i Portugal befriar dig inte från att deklarera.
Äldre guider visar ofta en fast skattesats för den som inte bor i Portugal. Den gäller inte längre för bostäder. Hur mycket du betalar beror nu på dina samlade inkomster, också de svenska, så räkna inte med ett fast belopp. Att ingen skatt hålls inne vid försäljningen är vår läsning av lagen: ingen text från skattemyndigheten säger det rakt ut, och vi har inte gått igenom lagar utanför inkomstskattelagen. Fråga en portugisisk revisor eller advokat innan du säljer. Vinsten kan också behöva tas upp i den svenska deklarationen. Fråga Skatteverket eller en rådgivare hur den portugisiska skatten räknas av.
Vanliga fallgropar
Användningstillståndet
Bostadens användningstillstånd (autorização de utilização) behöver inte längre visas när köpet skrivs under. Från den första oktober i år ska köpehandlingen ändå ange ett av tre alternativ: att tillståndet visades, att säljaren intygar att bostaden har ett tillstånd som inte visades, eller att säljaren intygar att den saknar tillstånd. Står inget av det i handlingen kan köpet ogiltigförklaras. Föravtalet ska innehålla ett intyg om att bostaden har användnings- eller bygglov.
Att tillståndet inte längre visas vid köpet gör inte en tillbyggnad utan bygglov laglig. Intygar säljaren att bostaden saknar tillstånd är det en varning, inte en formalitet. Be din advokat kontrollera att det som är byggt stämmer med tillstånden hos kommunen. Justitieministeriets sida om Casa Pronta nämner fortfarande tillståndet bland handlingarna. Fråga din advokat vad som gäller i praktiken.
Korttidsuthyrning
Kommunen kan begränsa nya tillstånd för korttidsuthyrning (alojamento local). Den kan peka ut områden där nya registreringar begränsas, sätta tak för antalet och stoppa nya registreringar under en tid. Samfälligheten i ett flerbostadshus kan förbjuda korttidsuthyrning i huset med kvalificerad majoritet.
Tänker du hyra ut bostaden till turister, fråga kommunen om den har begränsningar där bostaden ligger, och läs samfällighetens stadgar och protokoll innan du skriver föravtalet.
Fler saker att se upp med
- Den gamla skatteskalan. Många guider och kalkylatorer visar fortfarande skalan som gällde före den nya regeln. Räkna med den fasta satsen för den som inte bor i Portugal.
- Den gamla skatten på vinst. Samma sak gäller skatten när du säljer: många guider visar en fast sats som inte längre gäller för bostäder.
- Mäklare som arbetar för säljaren. Mäklaren har ofta uppdraget från säljaren. Anlita en egen advokat som inte har något med mäklaren eller säljaren att göra.
- Att förlora handpenningen. Läs föravtalet med din advokat innan du betalar.
Mats Bergsten, grundare och redaktör
Mats Bergsten driver utland.se. Han har byggt och drivit svenska faktasajter sedan 2003, bland annat Konvertera.nu och Valutakurs.nu. Till vardags är han senior mjukvaruutvecklare med över 30 år i yrket och bygger AI-applikationer och automation genom Bergsten.net. På utland.se skriver han guiderna och bygger verktygen. Han är inte jurist. Uppgifterna kontrolleras mot lagtexten och myndigheternas källor med hjälp av AI, och han godkänner var och en innan den publiceras.
Källor
- Código Civil, art. 14.º n.º 1 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMT, art. 17.º n.º 10, infört genom Decreto-Lei 97/2026. I kraft fem dagar efter publiceringen den 20 maj 2026 (Lei 74/98, art. 2). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMT, art. 17.º n.º 10-12, infört genom Decreto-Lei 97/2026 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Autoridade Tributária, Ofício Circulado 40131/2026 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMT, art. 4.º och art. 12.º n.º 1 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMT, art. 22.º n.º 1 och art. 49.º n.º 1 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1. Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do Imposto do Selo, art. 3.º och art. 9.º n.º 4 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IVA, art. 9.º n.º 30 och art. 12.º n.º 5 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, art. 21.º, verba 2.12. Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, art. 21.º, verba 2.1. Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, art. 27.º-A. Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado, art. 27.º-A. Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código Civil, art. 875.º (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Ministério da Justiça, Depositar documentos particulares autenticados (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código Civil, art. 410.º n.º 3 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código Civil, art. 442.º n.º 2 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Decreto-Lei n.º 14/2013, art. 3.º (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Autoridade Tributária, Número de identificação fiscal para cidadãos estrangeiros: não residentes (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Lei Geral Tributária, art. 19.º n.º 8 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMI, art. 112.º n.º 1 c). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMI, art. 112.º n.º 1 c). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMI, art. 112.º n.º 18, infört genom Lei 7-A/2016. Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMI, art. 112.º n.º 19, infört genom Lei 24-D/2022 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMI, art. 112.º n.º 19 b), infört genom Lei 24-D/2022. Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMI, art. 112.º n.º 19 a), infört genom Lei 24-D/2022. Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMI, art. 8.º n.º 1 och art. 112.º n.º 5 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMI, art. 135.º-C n.º 2 a). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IMI, art. 135.º-F n.º 1. Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IRS, art. 22.º n.º 3 a) och n.º 10, i lydelse enligt Lei n.º 24-D/2022 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IRS, art. 43.º n.º 2 b). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Código do IRS, art. 98.º n.º 1, 123.º, 58.º n.º 1, 60.º n.º 1 och 22.º n.º 3 a), i lydelse enligt Lei n.º 24-D/2022 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Portaria n.º 385/2004, art. 1.º, 3.º n.º 2 och 5.º, i lydelse enligt Portaria n.º 574/2008 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Decreto-Lei 10/2024, art. 24.º b) och art. 26.º f) (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-27. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- RJUE (Decreto-Lei 555/99), art. 4.º-A n.º 14, i lydelse enligt Decreto-Lei 108/2026, som gäller från den 1 oktober 2026 enligt Decreto-Lei 155-B/2026 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).
- Decreto-Lei 128/2014, art. 4.º n.º 5, 6.º-B n.º 5, 15.º-A och 15.º-B n.º 2, i lydelse enligt Decreto-Lei 76/2024 (vår tolkning av regeln). Senast kontrollerad 2026-09-28. Granskad av Mats Bergsten (ägare).