Köpa hus eller lägenhet i Spanien

En gestoría är en byrå som sköter pappersarbete mot spanska myndigheter, till exempel att betala skatten och skriva in köpet i registret. Deras arvoden och advokaternas är inte reglerade och skiljer sig mycket mellan byråer och uppdrag, så vi räknar inte med dem i summan och anger inga typiska belopp. Be om ett skriftligt pris innan du anlitar någon: ett fast pris eller en timtaxa, och vad som ingår. Fråga särskilt om kontrollen av bostaden, kontraktet, skatten och inskrivningen i registret ingår.

Tabellen visar de allmänna satserna. Regionerna har lägre satser för bland annat unga köpare, stora familjer och den som köper sin stadigvarande bostad. De kräver i regel att du ska bo i bostaden permanent, så de gäller sällan en semesterbostad. Ska du flytta till Spanien på riktigt, fråga en spansk advokat om du har rätt till en lägre sats.

Äger du inga andra bostäder i Katalonien räknas du inte som stor fastighetsägare, och köper du en enstaka bostad berörs du inte av den högre satsen. Köper du ett helt hus gäller den ändå. Undantaget för små hus kräver att du och dina släktingar bor där permanent, så det hjälper sällan den som köper en semesterbostad.

Ett lågt pris sänker alltså inte skatten om referensvärdet är högre. Be din advokat ta fram referensvärdet innan du lägger ett bud, och skriv in det i kalkylatorn.

Så här går ett köp oftast till. Ordningen kan skilja sig lite, men alla steg behövs.

1. Skaffa ett NIE-nummeriNIE, número de identidad de extranjero: Spanskt identitetsnummer för utlänningar. Du behöver det för att köpa bostad och betala skatt i Spanien.. NIE är ett spanskt identitetsnummer för utlänningar. Du behöver det för att köpa bostad, öppna konto och betala skatt. Hur du gör står under Så skaffar du NIE-nummer. Börja med det innan du hittar bostaden.
2. Öppna ett spanskt bankkonto. Skatter och löpande avgifter för bostaden betalas oftast från ett spanskt konto.
3. Anlita en oberoende advokat. Vi rekommenderar en advokat som inte får betalt av säljaren eller mäklaren. Advokaten kontrollerar bostaden och kontrakten åt dig.
4. Reservera bostaden och betala handpenning. När ni är överens skriver ni oftast ett kontrakt om handpenning, contrato de arras. Låt advokaten läsa det innan du betalar.
5. Kontrollera bostaden. Advokaten tar fram ett utdrag ur fastighetsregistret (nota simple) som visar vem som äger bostaden och om den är belånad. Kontrollera också att fastighetsskatten (IBIiIBI, impuesto sobre bienes inmuebles: Kommunal fastighetsskatt som ägaren betalar varje år.) och avgifterna till samfälligheten (comunidad de propietarios) är betalda, och att det som är byggt har bygglov.
6. Skriv under köpekontraktet hos notarien. Kontraktet heter escritura. Du betalar resten av priset, och bostaden blir din.
7. Betala skatten och skriv in köpet. Efter köpet betalar du överlåtelseskatten, eller momsen och stämpelskatten, och köpet skrivs in i fastighetsregistret. Ofta sköter en gestoría eller din advokat det.

NIE-numretiNIE, número de identidad de extranjero: Spanskt identitetsnummer för utlänningar. Du behöver det för att köpa bostad och betala skatt i Spanien. är ditt personliga nummer hos spanska myndigheter. Du söker det antingen hos Spaniens ambassad i Stockholm eller hos polisen i Spanien. Bor du i Sverige är ambassaden oftast enklast, eftersom du kan ansöka innan du reser. Hos ambassaden går det till så här:

1. Boka en tid. Ambassaden tar bara emot ansökningar om NIE med bokad tid. Du bokar på ambassadens webbplats.
2. Fyll i ansökan. Blanketten är på spanska, och på ambassadens webbplats finns en svensk översättning som hjälp. Fyll i den på datorn, inte för hand, och skriv ut den. I blanketten skriver du varför du behöver numret, i ditt fall att du ska köpa bostad.
3. Ta med id-handlingar och papper om skälet. Du behöver ditt pass och en kopia av sidan med dina uppgifter, och ett giltigt nationellt id-kort från Polisen. Id-kort från Skatteverket och körkort godtas inte. Ta också med papper som visar skälet, till exempel om köpet. Fråga ambassaden vilka papper de godtar.
4. Betala avgiften på plats. Avgiften är 9,84 €. Du betalar den i kronor på ambassaden, kontant eller med kort.
5. Få numret med mejl. Ambassaden skickar numret till den mejladress du angav.

Kan du inte själv gå till ambassaden kan någon annan ansöka åt dig, till exempel en advokat. Den personen tar med sin egen id-handling och en fullmakt som uttryckligen ger rätt att lämna in NIE-ansökan. Köper ni tillsammans behöver ni var sitt nummer. Hur lång tid det tar skiljer sig mellan orter och tider på året, så vänta inte tills du har hittat bostaden.

Det går att låna till en bostad i Spanien även om du inte bor där. Villkoren skiljer sig mellan bankerna, och ett lån lägger till egna kostnader. Hur mycket banken lånar ut och vad den kräver av dig beror på banken och på din situation, så vi anger inga typiska villkor. Be flera banker om ett skriftligt erbjudande som visar räntan, avgifterna och hur stor del av priset de lånar ut, och jämför dem. Vi skriver en egen guide om lån.

Som ägare betalar du varje år fastighetsskatt till kommunen (IBIiIBI, impuesto sobre bienes inmuebles: Kommunal fastighetsskatt som ägaren betalar varje år.), avgift till samfälligheten om bostaden ingår i en, och försäkring. Dessutom betalar du spansk inkomstskatt, även om du inte hyr ut bostaden. Ägarkostnadskalkylatorn kommer att räkna på det.

Bor du i Sverige gäller satsen för EU-länder. Hyr du ut bostaden gäller andra regler, som vi inte tar upp här.

Fastighetsskatten, samfällighetsavgiften och försäkringen skiljer sig mycket mellan kommuner och bostäder, så vi anger inga typiska belopp. Be i stället säljaren om det senaste kvittot på fastighetsskatten och samfällighetsavgiften, och om samfällighetens budget och senaste protokoll innan du skriver kontrakt. Protokollet kan visa om stora reparationer är på väg.

• Referensvärdet är högre än priset. Då blir skatten högre än du räknat med. Ta fram referensvärdet innan du lägger ett bud.
• Skulder som följer med bostaden. Be om kvitto på de senaste betalningarna av fastighetsskatt och samfällighetsavgift, och om ett intyg från samfälligheten om att inget är obetalt.
• Tillbyggnader utan bygglov. En tillbyggnad eller pool utan bygglov kan ge problem när du vill sälja eller låna. Jämför det som står i registret och hos Catastro med det du ser på plats.
• Att förlora handpenningen. Hur det går om du drar dig ur beror på hur arras-kontraktet är skrivet. Läs det med din advokat innan du betalar.
• Mäklare som arbetar för säljaren. Mäklaren har ofta uppdraget från säljaren. Anlita en egen advokat som inte har något med mäklaren eller säljaren att göra.

Avstå inte från intyget från samfälligheten. Be också om kvitto på den senaste fastighetsskatten.

Beloppet dras från priset, så det är ingen extra kostnad för dig. Men det är du som ansvarar för att det blir betalt. Kryssa i rutan i kalkylatorn så ser du beloppet.